Πρόταση προς διαβούλευση που αφορά τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας για τα μεταβιβαστικά τέλη ακινήτων, ώστε το συμφωνημένο τίμημα μιας πραγματικής συναλλαγής μεταξύ ανεξάρτητων μερών να τεκμαίρεται ως η αγοραία αξία, όταν τεκμηριώνεται από αδειούχο εκτιμητή κατέθεσε ο ΔΗΣΥ μέσω του Υπεύθυνου του Χαρτοφυλακίου Εσωτερικών του Συμβουλίου Παρακολούθησης Κυβερνητικού Έργου, Πόλυ Κουρουσίδη.
Στην βάση της πρότασης το Κτηματολόγιο θα διατηρεί το δικαίωμα ελέγχου και απόκλισης μόνο σε τεκμηριωμένες περιπτώσεις, με ειδική και αιτιολογημένη απόφαση.
Ακολουθεί αναλυτικά η πρόταση προς διαβούλευση:
Όταν το κράτος δημιουργεί τις αξίες που φορολογεί – Γιατί ήρθε η ώρα να εκσυγχρονιστεί η Νομοθεσία για τα μεταβιβαστικά τέλη
Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας. Επηρεάζει την ανάπτυξη, τις επενδύσεις, τη στεγαστική πολιτική, το τραπεζικό σύστημα και τα δημόσια έσοδα. Για να λειτουργεί σωστά, όμως, απαιτεί πάνω απ’ όλα εμπιστοσύνη, διαφάνεια και προβλεψιμότητα.
Το ερώτημα είναι απλό: Τι είναι τελικά η αγοραία αξία ενός ακινήτου; Είναι η τιμή που συμφώνησαν ελεύθερα ένας πρόθυμος αγοραστής και ένας πρόθυμος πωλητής ή είναι η αξία που εκτιμά εκ των υστέρων μια κρατική υπηρεσία;
Το ερώτημα αυτό δεν είναι θεωρητικό. Επηρεάζει καθημερινά χιλιάδες πολίτες, επιχειρήσεις και επενδυτές, καθορίζει το ύψος των μεταβιβαστικών τελών και, τελικά, επηρεάζει την εμπιστοσύνη προς το κράτος.
Μια νομοθεσία που εξυπηρέτησε τον σκοπό της.
Η ισχύουσα νομοθεσία θεσπίστηκε σε μια εποχή όπου η υποτιμολόγηση των αγοραπωλησιών ήταν ιδιαίτερα συχνή. Το κράτος όφειλε να προστατεύσει τα δημόσια έσοδα και γι’ αυτό παραχώρησε στον Διευθυντή του Κτηματολογίου την εξουσία να προσδιορίζει ο ίδιος την αγοραία αξία ενός ακινήτου όταν θεωρούσε ότι το δηλωθέν τίμημα δεν αντανακλούσε την πραγματική του αξία.
Η πρόνοια αυτή ήταν εύλογη για τα δεδομένα της εποχής.
Σήμερα, όμως, η αγορά ακινήτων λειτουργεί σε ένα εντελώς διαφορετικό περιβάλλον. Οι περισσότερες συναλλαγές πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης, οι αγοραστές και οι επενδυτές διενεργούν ενδελεχή έλεγχο πριν από κάθε αγορά, ενώ οι εκτιμήσεις διενεργούνται από αδειούχους εκτιμητές σύμφωνα με τα Διεθνή και Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (IVS και EVS).
Η αγορά έχει εξελιχθεί. Η νομοθεσία, όμως, παραμένει ουσιαστικά η ίδια.
Η αγοραία αξία δεν είναι διοικητική έννοια. Τα διεθνή πρότυπα είναι σαφή. Η αγοραία αξία είναι η εκτιμώμενη τιμή στην οποία ένα ακίνητο θα μπορούσε να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, μετά από κατάλληλη προώθηση στην αγορά και χωρίς οποιονδήποτε καταναγκασμό.
Με απλά λόγια, η αγορά καθορίζει την αξία. Ο εκτιμητής δεν δημιουργεί την αξία. Την τεκμηριώνει.
Και το κράτος δεν πρέπει να δημιουργεί διαφορετική αξία, παρά μόνο να ελέγχει εάν η συναλλαγή αντανακλά πράγματι τις συνθήκες της αγοράς.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχει πρόβλημα
Τα επίσημα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου δείχνουν ότι σε σημαντικό αριθμό μεταβιβάσεων η αξία που αποδέχεται η διοίκηση είναι υψηλότερη από την αξία που συμφώνησαν τα μέρη.
Για το 2021, η συνολική αξία των συναλλαγών όπως δηλώθηκε στα συμβόλαια ανερχόταν περίπου στα €2,89 δισεκατομμύρια, ενώ η αξία που έγινε αποδεκτή για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών ξεπέρασε τα €3,18 δισεκατομμύρια.
Η απόκλιση αυτή υπερβαίνει το 10%.
Προφανώς, μέρος αυτής της διαφοράς μπορεί να οφείλεται σε πραγματικές περιπτώσεις υποτιμολόγησης.
Το ερώτημα, όμως, είναι διαφορετικό:
Πόσες από αυτές τις περιπτώσεις αφορούν πραγματικές συναλλαγές μεταξύ ανεξάρτητων μερών, στις οποίες το πραγματικό τίμημα ήταν πράγματι η αγοραία αξία;
Όταν το κράτος στέλνει λάθος μήνυμα στην αγορά. Οι διοικητικές εκτιμήσεις δεν λειτουργούν μόνο ως βάση υπολογισμού των μεταβιβαστικών τελών. Στην πράξη αποτελούν και σημείο αναφοράς για την αγορά.
Ιδιοκτήτες, επενδυτές, αγοραστές, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και επαγγελματίες παρακολουθούν τις αξίες που αποδέχεται το ίδιο το κράτος.
Όταν οι διοικητικές εκτιμήσεις είναι συστηματικά υψηλότερες από τις πραγματικές τιμές συναλλαγών, υπάρχει ο κίνδυνος να δημιουργείται ένα νέο επίπεδο προσδοκιών για τις αξίες των ακινήτων.
Οι πωλητές θεωρούν ότι οι ζητούμενες τιμές μπορούν να αυξηθούν.
Οι αγοραστές πιστεύουν ότι η αγορά κινείται ανοδικά.
Οι επενδυτές προσαρμόζουν τις προβλέψεις τους.
Με άλλα λόγια, μια διοικητική εκτίμηση μπορεί, έμμεσα, να αρχίσει να επηρεάζει την ίδια την αγορά αντί να την αποτυπώνει.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι εκτιμήσεις του Κτηματολογίου προκαλούν από μόνες τους αύξηση των τιμών. Οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από πολλούς παράγοντες, όπως η προσφορά, η ζήτηση, τα επιτόκια και η οικονομική συγκυρία. Ωστόσο, όταν το ίδιο το κράτος υιοθετεί συστηματικά υψηλότερες αξίες από εκείνες που προκύπτουν στις πραγματικές συναλλαγές, είναι εύλογο να δημιουργούνται προσδοκίες που ενδέχεται να ασκούν ανοδικές πιέσεις στην αγορά.
Ο ρόλος του κράτους δεν είναι να διαμορφώνει τις αξίες της αγοράς. Είναι να τις αποτυπώνει με αντικειμενικότητα.
Δύο υπηρεσίες του ίδιου κράτους, δύο διαφορετικές αξίες
Υπάρχει ακόμη μία αντίφαση που αξίζει να μας προβληματίσει.
Για σκοπούς φορολογίας κεφαλαιουχικών κερδών, το κράτος κατά κανόνα λαμβάνει ως βάση το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής, εκτός εάν υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι να το αμφισβητήσει.
Για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών, όμως, το ίδιο κράτος μπορεί να απορρίψει την ίδια τιμή και να επιβάλει τέλη πάνω σε διαφορετική αξία.
Η ίδια συναλλαγή.
Το ίδιο ακίνητο.
Το ίδιο συμβόλαιο.
Αλλά δύο διαφορετικές αξίες.
Η αντίφαση αυτή δεν ενισχύει την ασφάλεια δικαίου ούτε την εμπιστοσύνη των πολιτών προς τη διοίκηση.
Η αναγκαία μεταρρύθμιση
Η λύση δεν είναι η κατάργηση του ελέγχου από το Κτηματολόγιο.
Αντίθετα, ο έλεγχος πρέπει να διατηρηθεί εκεί όπου πραγματικά χρειάζεται.
Η νομοθεσία μπορεί να εκσυγχρονιστεί ώστε να προβλέπει ότι το συμφωνημένο τίμημα τεκμαίρεται ως αγοραία αξία όταν συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- η συναλλαγή πραγματοποιείται μεταξύ ανεξάρτητων μερών,
- δεν υπάρχουν ενδείξεις υποτιμολόγησης ή εικονικής συναλλαγής,
- το τίμημα τεκμηριώνεται από έκθεση αδειούχου εκτιμητή ή από τραπεζική εκτίμηση υπογεγραμμένη από αδειούχο εκτιμητή,
- η εκτίμηση έχει συνταχθεί εντός των τελευταίων τριών μηνών πριν από τη μεταβίβαση.
Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να δημιουργείται μαχητό τεκμήριο ότι το συμφωνημένο τίμημα αποτελεί την αγοραία αξία.
Το Κτηματολόγιο θα εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να αποκλίνει από αυτήν μόνο όταν αποδεικνύει, με ειδική και αιτιολογημένη απόφαση, ότι πρόκειται για εικονική συναλλαγή, απάτη, συναλλαγή μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων ή ουσιώδες επιστημονικό σφάλμα στην εκτίμηση.
Παράλληλα, σε περίπτωση ουσιώδους μεταβολής της αγοράς ή μεταβολής των χαρακτηριστικών του ακινήτου μετά τη σύνταξη της έκθεσης, θα μπορεί να ζητείται επικαιροποιημένη εκτίμηση.
Τα οφέλη:
Μια τέτοια μεταρρύθμιση θα έχει πολλαπλά οφέλη.
Θα ενισχύσει την ασφάλεια δικαίου.
Θα περιορίσει τις διαφωνίες μεταξύ πολιτών και διοίκησης.
Θα μειώσει τις ενστάσεις και τις δικαστικές διαδικασίες.
Θα επιταχύνει τις μεταβιβάσεις.
Θα ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Και, κυρίως, θα διασφαλίσει ότι το κράτος θα φορολογεί την πραγματική αγορά και όχι διοικητικές εκτιμήσεις που ενδέχεται να αποκλίνουν από αυτήν.
Ένα σύγχρονο κράτος ακολουθεί την αγορά
Οι επενδυτές δεν αναζητούν μόνο χαμηλή φορολογία.
Αναζητούν κανόνες που είναι σταθεροί, προβλέψιμοι και εφαρμόζονται με συνέπεια.
Οι πολίτες δεν ζητούν προνομιακή μεταχείριση.
Ζητούν ίσους κανόνες για όλους.
Η αγορά δημιουργεί τις αξίες.
Οι εκτιμητές τις τεκμηριώνουν σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα.
Το κράτος οφείλει να τις αναγνωρίζει και να τις φορολογεί με συνέπεια, διαφάνεια και αντικειμενικότητα όχι να δημιουργεί νέες αξίες μέσω διοικητικών εκτιμήσεων.
Αυτό δεν είναι μόνο ζήτημα μεταβιβαστικών τελών.
Είναι ζήτημα εμπιστοσύνης, ασφάλειας δικαίου και ποιότητας της δημόσιας διοίκησης.
Και, τελικά, είναι ζήτημα σεβασμού προς την ίδια την αγορά που το κράτος καλείται να υπηρετεί και όχι να διαμορφώνει.
