Κομισιόν: ΜΕΔ και τιμές ακινήτων “πάνε πακέτο” στην Κύπρο

Άμεσο συσχετισμό μεταξύ των τιμών των κατοικιών, της αγοραστικής ικανότητας, των καταθέσεων, των πωλήσεων ακινήτων σε ξένους, των αποθεμάτων κατοικιών και των μη εξυπηρετούμενων δανείων, διαπιστώνει η Κομισιόν σε έκθεσή της με τίτλο «Housing Market Developments in Cyprus». Παράλληλα, καταλήγει στο συμπέρασμα πως η ύπαρξη μεγάλου όγκου Μη Εξυπηρετούμενων Χορηγήσεων οδηγεί σε μείωση στην τιμή των ακινήτων, ενώ η μείωση της τιμής των ακινήτων αποτέλεσε κίνητρο για τη δημιουργία στρατηγικών κακοπληρωτών. Ο όγκος των ΜΕΔ, σημειώνει, όχι μόνο καταδεικνύει απλά τη μείωση των πιστώσεων που χορηγούνται, αλλά αντανακλούν επίσης την πίεση που ασκείται στα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις για να εκποιηθούν τα ακίνητα που αποτελούν εξασφαλίσεις για δάνεια που δεν εξυπηρετούνται, με συνεπακόλουθο την αύξηση της προσφοράς ακινήτων.

Διαβάστε ακόμα: Έργα για το κυκλοφοριακό χάος στη Λευκωσία που έμειναν στα χαρτιά

Αναλύοντας τις εξελίξεις στην αγορά ακίνητων στην Κύπρο, η Κομισιόν επιδίωξε μέσα από την εν λόγω έκθεση να αξιολογήσει καλύτερα την προσαρμογή της κυπριακής οικονομίας μετά την οικονομική κρίση. Παράλληλα, μελετώντας τις εξελίξεις σε ό,τι αφορά τη ζήτηση, την προσφορά και τις τιμές ακινήτων, επιχειρεί να διαφωτίσει τη σημασία του τομέα των ακινήτων για την εξάλειψη των ανισορροπιών στον χρηματοπιστωτικό και τον μη χρηματοπιστωτικό ιδιωτικό τομέα.
 
Πλήγμα από την οικονομική κρίση
Η κυπριακή αγορά ακινήτων επηρεάστηκε σε μεγάλο βαθμό από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, ενώ στη συνέχεια, όπως σημειώνει η έκθεση, επηρεάστηκε ακόμη περισσότερο από την κρίση στο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κύπρου και την διόγκωση του δημόσιου χρέους. Συγκεκριμένα, οι πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 60% μεταξύ 2007 και 2009, καθώς εξελίχθηκε η παγκόσμια οικονομική κρίση. Ωστόσο, οι πωλήσεις προς τους κατοίκους παρέμειναν σχετικά ψηλά μέχρι το 2012, λόγω της αυξημένης παραχώρησης στεγαστικών δανείων στα κυπριακά νοικοκυριά. Με την παραχώρηση πιστωτικών διευκολύνσεων να γίνεται και πιο δύσκολη το 2012, οι πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν περαιτέρω. Το 2015 οι πωλήσεις κατοικιών αντιπροσώπευαν μόλις το 20% των πωλήσεων που σημειώθηκαν το 2007.

Σημαντικό κομμάτι της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο, αποτελούν οι πωλήσεις ακινήτων σε ξένους, παρά το γεγονός ότι υπήρξε μείωση κατά τη διάρκεια της κρίσης. Όπως σημειώνεται, η κρίση επηρέασε σημαντικά τις πωλήσεις ακινήτων σε μη κατοίκους Κύπρου, οι οποίες διπλασιάστηκαν σε μέγεθος μεταξύ της ένταξης της Κύπρου στην ΕΕ το 2004 και την περίοδο αιχμής του 2007. Με την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, οι πωλήσεις σε κατοίκους του εξωτερικού μειώθηκαν κατά περισσότερο από 80% και το 2015 αντιπροσώπευαν μόλις το 10% των πωλήσεων του 2007. Το 2016 οι πωλήσεις ακινήτως σε κατοίκους του εξωτερικού αντιπροσώπευε περίπου το 25% των συνολικών πωλήσεων.

Ο συνδυασμός των μειωμένων πωλήσεων και της υπερβολικής συσσώρευσης αποθεμάτων οδήγησε σε απότομη πτώση των τιμών, μια μείωση περίπου 30% μεταξύ 2008 και 2015. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών της Κεντρικής, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να μειώνονται το 2016, αλλά με πιο συγκρατημένο ρυθμό (-1,4%), παρουσιάζοντας σημάδια ανάκαμψης το 2017.

Διαβάστε ακόμα: Η Μαριλένα Πολυκάρπου στην Φώτος Φωτιάδης Διανομείς

Εξασφαλίσεις, προβλέψεις και στρατηγικοί κακοπληρωτές
Λαμβανομένου υπόψη ότι μεγάλο μέρος των δανείων σε νοικοκυριά, μικρομεσαίες επιχειρήσεις και developers έχουν ως εμπράγματες εξασφαλίσεις ακίνητα και δεν εξυπηρετούνται, η συμπεριφορά των τιμών των κατοικιών μπορεί να είναι καίριας σημασίας, σημειώνει η Κομισιόν. Στην Κύπρο ένα μεγάλο μέρος των δανείων εξασφαλίζεται με ακίνητη περιουσία. Καθώς η αξία αυτής της εξασφάλισης υποχώρησε, οι τράπεζες χρειάστηκε να αυξήσουν τις προβλέψεις για ζημίες, ιδίως στο πλαίσιο μιας υψηλής, αν και μειούμενης, αναλογίας των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Επίσης, η Κομισιόν διαπιστώνει πως η μείωση της τιμής των ακινήτων αποτέλεσε κίνητρο για αύξηση του αριθμού των στρατηγικών κακοπληρωτών, ειδικά στις περιπτώσεις που η εξασφάλιση για την παραχώρηση δανείου αφορούσε την πρώτη κατοικία. Η ανάκαμψη της τιμής των εξασφαλίσεων, σημειώνει, αυξάνει το εύρος των διαθέσιμων επιλογών αναδιάρθρωσης δανείων και διευκολύνει τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων ως μέσο απομόχλευσης τόσο για νοικοκυριά όσο και για επιχειρήσεις.

Προβλέψεις και εκτιμήσεις 
Μέσα από την ανάλυση των δεδομένων η Κομισιόν θεωρεί πως υπάρχουν πολλές δυσκολίες στην εκτίμηση ενός μοντέλου για το πως διαμορφώνονται οι τιμές ακινήτων στην Κύπρο. Ωστόσο, συμπεραίνει ότι υπάρχει συσχέτιση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και της αγοραστικής ικανότητας, των καταθέσεων, των ξένων πωλήσεων, των στεγαστικών αποθεμάτων και των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Η παρουσία μεγάλου όγκου μη εξυπηρετούμενων δανείων φαίνεται να μειώνει κυρίως τις τιμές των κατοικιών.

Οι δείκτες δείχνουν ως σημείο καμπής το 2017, αλλά η ανάκαμψη πιθανόν να είναι παρατεταμένη. Οι εξελίξεις στην αγοραστική ικανότητα των νοικοκυριών, οι οποίες μετρούνται με την παρούσα αξία των εισοδημάτων τους, δείχνουν ότι υπάρχουν προϋποθέσεις για την αύξηση των τιμών των κατοικιών σχετικά γρήγορα. Ωστόσο, όταν λαμβάνονται υπόψη άλλοι δείκτες, συμπεριλαμβανομένων των καταθέσεων των νοικοκυριών, της ανεργίας, των πιστωτικών διευκολύνσεων και των αποθεμάτων κατοικιών, τα αποτελέσματα είναι διαφορετικά.
 
Στην Κύπρο υπήρξε ένας φαύλος κύκλος μεταξύ των χαμηλών τιμών, των μη εξυπηρετούμενων δανείων και της χαμηλής πίστωσης στην οικονομία, ο οποίος θα είναι δύσκολο να σπάσει χωρίς να εξασφαλιστεί ότι τα έσοδα από τις πωλήσεις διοχετεύονται στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Η πίστωση για στέγαση περιορίστηκε σημαντικά στην Κύπρο. Όμως, οι πωλήσεις αυξάνονται σταθερά, παρόλο που οι αριθμοί εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότεροι από ό, τι στο παρελθόν. Πολλές από αυτές τις πωλήσεις πραγματοποιούνται σε μετρητά, και επί του παρόντος στην Κύπρο δεν υπάρχουν μέσα για να διασφαλιστεί ότι τα έσοδα χρησιμοποιούνται για την πληρωμή των μη εξυπηρετούμενων δανείων του πωλητή, αν διαθέτει μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Εάν τα έσοδα χρησιμοποιηθούν για τη χρηματοδότηση νέων ακινήτων, θα αυξήσει το απόθεμα ακινήτων, θα διατηρήσει τις τιμές των κατοικιών σε χαμηλά επίπεδα σε ορισμένες περιοχές και θα καθυστερήσει την αναπροσαρμογή των ισολογισμών των τραπεζών. Η εν λόγω προσαρμογή, τονίζει η Κομισιόν, είναι απαραίτητη για να διοχετευθούν πιστώσεις σε παραγωγικές επενδύσεις που μπορούν να εξασφαλίσουν το αναπτυξιακό δυναμικό της οικονομίας.

Παράλληλα, η Κομισιόν εκτιμά πως οι υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης θα βοηθούσαν επίσης στην απόσβεση με την αύξηση της επενδυτικής αξίας των κατοικιών. Η άρση των υφιστάμενων εμποδίων για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ενοικίασης θα συμβάλει στην αύξηση των αποδόσεων ενοικίασης και στην αύξηση της επενδυτικής αξίας των κατοικιών. Με την άνοδο του τουρισμού στην Κύπρο, η ζήτηση για ενοικίαση έχει αυξηθεί, ιδιαίτερα στις παράκτιες περιοχές. Η υπέρβαση της μη ρυθμιζόμενης προσφοράς, όσον αφορά την ποιότητα και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, μπορεί επίσης να αποβεί επιζήμια για την αγορά, επομένως, αναφέρει η Κομισιόν, πρέπει να δοθεί προσοχή στον τρόπο με τον οποίο εξελίσσεται αυτή η αγορά. ​